De voorlopige oplevering van de privatieve delen leidt niet automatisch tot de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.

Het komt helaas vaak voor dat kopers van een zogenaamd koop op plan-appartement vroeg of laat met heel wat frustraties komen te zitten. Om deze kopers daartegen te behoeden, is er sinds 1971 de woningbouwwet. Deze wet legt immers verschillende plichten op voor aannemers. Eén van deze plichten is dat er enerzijds een voorlopige oplevering en anderzijds een definitieve oplevering moet plaatsvinden.

Volgens de woningbouwwet kan de definitieve oplevering van de privatieve delen, zijnde de afzonderlijke appartementen, niet geschieden vooraleer de gemeenschappelijke delen definitief werden opgeleverd. Dit om minstens een normale bewoonbaarheid te verzekeren. In de wet is deze bepaling echter niet opgenomen voor wat betreft de voorlopige oplevering.

Het kan aldus voorkomen dat de privatieve delen reeds het voorwerp uitmaakten van een (stilzwijgende) voorlopige oplevering, doordat de bewoners hun appartement gaan bewonen, en de gemeenschappelijke delen zich nog helemaal niet in staat van voorlopige oplevering bevinden. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen wanneer het balkon, als gemeenschappelijk deel, nog niet aan de veiligheidsnormen voldoet en een potentieel gevaar vormt voor de bewoners en hun bezoekers.

Door de voorlopige oplevering zijn de zichtbare gebreken aanvaard. Indien er nog zichtbare gebreken aanwezig zouden zijn in één of meerdere privatieve delen, kunnen de eigenaars hier niets meer tegen ondernemen en zijn de eventuele herstellingskosten volledig voor hun rekening.

In voorgaand voorbeeld zou de aannemer aldus kunnen opwerpen dat de zichtbare gebreken aan het balkon zijn aanvaard, gezien dit ook het geval is voor de individuele appartementen.

Met het arrest van de Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg te Brussel van 22 april 2016 hebben zowel de afzonderlijke eigenaars als de vereniging voor mede-eigenaars een duidelijke uitspraak om zich tegen dergelijke partijken van aannemers te verzetten.

De rechtbank oordeelde immers dat wat de voorlopige oplevering van de privatieve delen betreft, er niet wordt vereist dat de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen reeds zou hebben plaatsgevonden. Eventuele zichtbare gebreken aan de gemeenschappelijke delen kunnen hierdoor bijgevolg niet gedekt worden.

Voor de voorlopige oplevering van de privatieve delen is het daarnaast ook vereist dat de gemeenschappelijke delen een zekere graad van afwerking vertonen opdat de privatieve delen ook daadwerkelijk en nuttig in gebruik kunnen worden genomen.

Tenslotte besliste de rechtbank dat de omstandigheid dat de gemeenschappelijke delen niet beantwoorden aan bepaalde veiligheidsvoorschriften, dit de normale ingebruikname van de privatieve delen kan aantasten en als zodanig de voorlopige oplevering ervan verhinderen. Deze rechtspraak leidt er toe dat in het geval dat de individuele eigenaars reeds in hun appartement zijn ingetrokken, er nog een mogelijkheid is om de aannemer te verplichten de zichtbare gebreken aan de privatieve delen te herstellen, al dan niet met een bijkomend schadevergoeding.

De beoordeling of de gemeenschappelijk delen al dan niet een zekere graad van afwerking vertonen of niet beantwoorden aan bepaalde veiligheidsvoorschriften is een beoordeling die in concreto moeten worden onderzocht. Een deskundigenonderzoek zal hierover uitsluitsel kunnen geven.

Lore HUYGHE