Rechtsonzekerheid door oprichting VLABEL

De erfpachtconstructie of zogenaamde split sale was in het verleden een vaak gebruikte structuur om vastgoed te kopen, voornamelijk in een professioneel milieu. Door het lage registratierecht dat van toepassing was op erfpachtovereenkomsten liet deze structuur toe een aanzienlijke besparing te realiseren in de registratierechten bij de aankoop van een onroerend goed. Dergelijke aankoop werd dan immers opgesplitst in een koop van het eigendomsrecht op de grond, waarop normale registratierechten dienen betaald te worden, en het erfpachtrecht op de grond en opstallen, waarop verlaagde registratierechten van toepassing zijn.

Na de invoering van de Antimisbruikbepaling in 2012 werd het gebruik van de split sale in vraag gesteld. 

In de Circulaire dd. 10 april 2013 werd bevestigd dat het opzetten van een dergelijke erfpachtconstructie door verbonden vennootschappen fiscaal misbruik inhoudt, behalve indien kan worden aangetoond dat deze structuur werd gekozen om andere dan fiscale redenen.

Echter, ingevolge twee recente beslissingen van de federale Rulingcommissie kon worden besloten dat een split sale toch nog mogelijk is, doch onder bepaalde voorwaarden (voorafgaande beslissingen nr. 2014.215 en nr. 2014.596). Een belangrijke voorwaarde is dat de erfpachthouder en de grondeigenaar geen verbonden partijen mogen zijn en dat zij dit tijdens de duur van het recht van erfpacht ook niet mogen worden. Ook moeten zowel het erfpachtrecht, als de waarde van de grond correct worden gewaardeerd. 

Sinds 1 januari 2015 is het Vlaams Gewest (VLABEL) evenwel bevoegd voor de inning van erf- en registratiebelastingen. Belangrijk dienaangaande is dat er (voorlopig) geen Rulingcommissie werd opgericht binnen VLABEL, zodat het thans niet meer mogelijk is om voor het Vlaams Gewest een ruling aan te vragen.

Wel werd er door VLABEL de mogelijkheid voorzien om vooraf een "interpretatieve beslissing" te vragen. Dergelijke interpretatieve beslissing heeft echter niet dezelfde juridisch verbindende waarde als een (federale) ruling. Bovendien kan er geen interpretatieve beslissing worden aangevraagd in geval van een split sale, aangezien VLABEL geen vrange over dergelijke gemengde (zowel federale, op het erfpachtrecht, en regionale, op het eigendomsrecht op de grond) belastingen behandelt.

Bijgevolg is er sinds de oprichting van VLABEL geen mogelijkheid meer om een ruling te vragen in geval van een split sale. Ook kan er geen interpretatieve beslissing worden gevraagd. Besluitend kunnen we derhalve stellen dat er vooraf geen rechtszekerheid kan bekomen worden over een voorgenomen split sale.



Davina CLAUS