Stimulans voor de vastgoedsector: optiestelsel BTW en onroerende verhuur vindt alsnog doorgang

In een vorig blogbericht wezen wij u er nog op dat de onderwerping van onroerende verhuur aan btw uiteindelijk toch geen doorgang zou vinden. Echter, heeft de Federale Ministerraad eind maart alsnog de hervorming van de BTW-regels inzake onroerende verhuur goedgekeurd.

Op heden is de BTW die betaald wordt aan de aannemer voor het oprichten van een gebouw, niet te recupereren. Het verhuren van onroerende goederen wordt, in toepassing van artikel 44§3, 2° van het wetboek BTW, op heden immers vrijgesteld van BTW. Slechts een aantal door de wet aan strikte voorwaarden onderworpen gevallen, zoals de terbeschikkingstelling van opslagruimte of onroerende leasing, zijn onderhevig aan BTW. Dit resulteert in een hogere bouwkost t.b.v. de niet-recupereerbare BTW voor de verhuurder.

Ingevolge de nieuwe goedgekeurde optionele BTW-heffing zal de professionele verhuurder in de toekomst kunnen genieten van de onmiddellijke en integrale aftrek van BTW op de oprichtingskosten van het gebouw dat voor professionele doeleinden wordt verhuurd (B2B). Indien de professionele verhuurder en huurder opteren voor het btw-stelsel moet de verhuurder aldus BTW aanrekenen op de huurprijs en kan hij de oprichtingswerken en renovatiewerken m.b.t. het nieuw gebouw in aftrek brengen. De professionele huurder kan vervolgens de BTW op de huurprijs in aftrek brengen.

Het nieuw optiestelsel zal in werking treden vanaf  1 oktober 2018 en is  enkel mogelijk (i) in geval van verhuur van een nieuwbouw, (ii) indien de huurder het gebouw exclusief voor een BTW-plichtige activiteit gebruikt, en (iii) de verhuurder en huurder de optie samen uitoefenen.

Daar de regering nieuwe investeringen wil aanmoedigen, zullen lopende verhuurcontracten niet in aanmerking komen  - bijgevolg is er dus geen aftrek van historische BTW mogelijk.

De voormelde huidige uitzondering voor de terbeschikkingstelling van een opslagruimte alsook de onroerende financieringshuur zal op basis van deze nieuwe optieregeling, vanaf heden, van rechtswege onderworpen zijn aan BTW. De uitzondering blijft wel spelen in geval de huurders de opslagruimte niet gebruiken voor hun economische activiteit.

Tot slot wordt daarnaast voorzien in een verplichte toepassing van BTW op een verhuur van maximaal zes maanden. Daarbij kan de btw in aftrek worden gebracht, ongeacht de hoedanigheid van de huurder – en aldus ook bij een particulier huurder.

Kortom: het gegeven dat de onroerende verhuur alsnog aan btw kan worden onderworpen is een heel belangrijke stimulans voor de vastgoed- en bouwsector. Het voorontwerp van wet tot wijziging van het BTW-Wetboek werd ter advies aan de Raad van State voorgelegd.

Dieter BEAUSEART