Vanaf 1 juli 2018 zijn aannemers woningbouw verplicht zich te verzekeren voor de tienjarige aansprakelijkheid

De wetgever heeft in het aannemings- en bouwrecht allerhande mechanismen in het leven geroepen om de opdrachtgever-bouwheer en toekomstige kopers van het opgerichte goed te beschermen.

Een belangrijk aspect van die bescherming is de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect, zoals vastgelegd in artikel 1792 en artikel 2270 van het Burgerlijk Wetboek.

De wet stelt dat indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zowel de aannemer als de architect daarvoor gedurende tien jaar aansprakelijk zijn.

Hoewel deze aansprakelijkheid een grote zekerheid en bescherming verleent, was het tot voor kort enkel de architect die een wettelijke plicht had zich te verzekeren voor die tienjarige aansprakelijkheid. De aannemer en andere bouwactoren hadden die verplichting niet. Deze situatie werd intussen meer dan tien jaar geleden reeds ongrondwettig bevonden door het Grondwettelijk Hof. Het Hof beoordeelde de afwezigheid van de verzekeringsplicht voor aannemers ongrondwettig en maande de wetgever aan hiervoor een oplossing te voorzien.

Deze oplossing is er inmiddels gekomen. Met de zogenaamde wet “Peeters-Borsus” van 31 mei 2017 zijn zowel de architect, de aannemer als andere dienstverleners in de bouwsector, zoals studiebureaus, verplicht om zich te verzekeren voor de handelingen die zij beroepshalve stellen en waarvoor de tussenkomst van een architect vereist is.

De bouwpromotor wordt uit het toepassingsgebied van de wet gehaald. Hierdoor stelt zich de vraag wie onder deze noemer valt. Een bouwpromotor houdt zich op eigen risico bezig met de oprichting en de verkoop van een nieuwbouwproject. Hierbij draagt hij de volledige verantwoordelijkheid en neemt hij het project als het ware uit handen van de bouwheer. De bouwpromotor levert in principe een volledige bouwdienst.

De wettelijke verzekeringsplicht is van toepassing voor gebouwen die bestemd zijn voor bewoning. De wet specifieert hierbij dat het inzonderheid eengezinswoningen of appartementen betreft. De verzekeringsplicht geldt daarnaast ook enkel voor de werken die de tienjarige aansprakelijkheid, zoals bepaald in de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek, in het gedrang kunnen brengen. Enkel de schade die wordt opgelopen gedurende tien jaar na de aanvaarding van de werken, meer bepaald de oplevering, wordt bijgevolg gewaarborgd door de verzekering. Wanneer een dubbele oplevering wordt voorzien, wordt aangenomen dat deze termijn begint te lopen vanaf de definitieve oplevering.

Niet alle schade die zich gedurende de tienjarige termijn voordoet, wordt evenwel gedekt door de verzekering. De verzekering waarborgt immers enkel de schade aan de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw. Bepaalde soorten schade worden bijgevolg door de wet uit het toepassingsgebied gehaald. Dit zijn onder andere esthetische en zuivere immateriële schade.

De wet voorziet in de keuze om als verzekeringsplichtige, bijvoorbeeld de aannemer, een individuele of een globale verzekering te nemen. In het eerste geval kan de verzekering de vorm aannemen van een jaarpolis of een polis per project. Bij een globale polis geldt de verzekering voor alle bouwactoren die aan een bepaald bouwproject meewerken. Wanneer bijvoorbeeld de aannemer zelf een globale polis neemt, hoeven de architect en de andere dienstverleners geen individuele verzekering meer aan te gaan en vervalt hun verzekeringsplicht. Deze globale polis zorgt ongetwijfeld voor een administratieve vereenvoudiging wanneer verschillende actoren-verzekeringsplichtigen op eenzelfde project actief zijn.

De bouwheer kan ook zelf een globale polis afsluiten. Dit kan evenwel wat paradoxaal in de oren klinken gezien de verzekeringsplicht er is gekomen ter bescherming van de bouwheer. In de praktijk zal het er echter op neerkomen dat de kosten van de verzekeringspremie rechtstreeks zullen worden doorgerekend aan de bouwheer. Het lijkt dan ook logisch dat de bouwheer zelf deze verzekering kan afsluiten. Zo heeft hij voor de aanvang van de werken een goed zicht op het volbrengen van de verzekeringsplicht.

Vooraleer de werken worden aangevat, moeten de aannemers en de andere dienstverleners in de bouwsector het verzekeringsattest overhandigen aan zowel de bouwheer als de architect. Hierbij verkrijgt de architect een bijkomende taak: hij moet, indien nodig, het attest opeisen.

Het verzekeringsattest speelt hoe dan ook een belangrijke rol. Wanneer het goed binnen de tienjarige termijn wordt overgedragen, is het de notaris die er zal moeten op toezien dat de eigenaar het verzekeringsattest aan de verkrijger overhandigt. Wanneer een krediet wordt aangegaan voor de financiering van het bouwproject, dient de bouwheer tenslotte het verzekeringsattest te overhandigen aan de kredietverlener. Vervolgens gaat de kredietverlener na of de verzekeringsplichtigen hun plicht hebben voldaan.

De wet is van toepassing op bouwprojecten waarvan de definitieve stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd na 1 juli 2018.

Lore HUYGHE