Vernietiging van de bepalingen inzake sociale lasten van het decreet grond- en pandenbeleid.

Na de vernietiging van de bepalingen inzake "wonen in eigen streek", heeft het Grondwettelijk Hof in een arrest van 7 november 2013 de bepalingen inzake sociale lasten in het Decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het grond - en pandbeleid (het "Decreet Grond- en Pandenbeleid") vernietigd.

Het Decreet Grond- en Pandenbeleid bepaalt dat elke gemeente een verplicht sociaal woonaanbod moet nastreven. Dit is het bindend sociaal objectief. Dit impliceert dat bepaalde bouw - of verkavelingsprojecten op basis van een sociale norm een bepaald percentage sociaal woonaanbod moeten gaan realiseren. Deze sociale norm is van toepassing op:

1. groepswoningbouwprojecten, waarbij ten minste 10 woongelegenheden worden ontwikkeld; 
2. bouw of herbouwprojecten van appartementsgebouwen waarbij ten minste 50 appartementen worden gerealiseerd;
3. verkavelingen van ten minste 10 loten voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare (ongeacht het aantal loten);en
4. verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden, vermeld in 1., 2. of 3. hierboven, en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan.

Indien deze sociale norm van toepassing is moet in elk van die projecten een sociaal woonaanbod worden verwezenlijkt dat gelijk is aan:

1. ten minste 20 en ten hoogste 40 procent van het aantal te verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen; 
2. ten minste 10 en ten hoogste 20 procent van het aantal te verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen.

Zolang in de gemeente het bindend sociaal objectief niet is bereikt, wordt aan de uitvoering van de bouw - of verkavelingsvergunningen voor bovenvermelde projecten een sociale last gekoppeld. 

De verkavelaar of bouwpromotor beschikt volgens hoofdstuk 3 van Titel I van Boek 4 van het Decreet over diverse mogelijkheden om deze sociale last uit te voeren. 

In ruil voor het uitvoeren van de sociale last voorziet het Decreet Grond en Pandenbeleid in specifieke compensatiemaatregelen onder de vorm van fiscale stimuli. Het betreft de volgende compensatiemaatregelen: (1) vermindering van registratierechten van 10% tot 1,5%; (2) de vermindering van de BTW van 21% naar 6% en (3) een overnamegarantie voor de verwezenlijkte sociale huurwoningen. 

Het Grondwettelijk Hof heeft die compensatiemaatregelen vernietigd omdat dit staatssteun zou uitmaken. Die staatsteun was niet aangemeld bij de Europese Commissie. 

Het Grondwettelijk Hof oordeelt verder dat, net door de vernietiging van die compensatiemaatregelen, de verkavelaars en ontwikkelaars de sociale last zouden moeten dragen zonder compensatie. Dit zou een onevenredig zware last betekenen en is daarom een onevenredige aantasting van het eigendomsrecht.

Op die basis vernietigt het Hof ook de bepalingen inzake de sociale last.

Het Hof heeft op 18 december 2013 de vernietiging nog uitgebreid. Ook de bepalingen die verband houden met de sociale last en de sociale norm worden vernietigd. Het bindend sociaal objectief en de bepalingen inzake het bescheiden woonaanbod blijven wel behouden.

De vernietiging werkt met terugwerkende kracht.

De kans is dan ook reëel dat ontwikkelaars en/of verkavelaars die een sociale last opnamen in een project schade hebben geleden. Mede omdat zij de betrokken woningen onder de sociale last, zonder deze last, voor een hogere prijs hadden kunnen verkopen. Die schade zou op grond van artikel 1382 B.W. kunnen worden verhaald op de Vlaamse Overheid.

Wouter Declerck