Verplichte vermeldingen in een verkoop- of aankoopbelofte.

1. Het Hof van Beroep te ANTWERPEN velde op 13 oktober 2013 een voor de vastgoedpraktijk belangrijk arrest. 

2. De feiten die aanleiding gaven tot het arrest, kunnen als volgt worden samengevat:
- op 4 mei 2009 ondertekenen een kandidaat-verkoper en kandidaat-koper een verkoop/aankoopbelofte met betrekking tot een dakappartement, gelegen te ANTWERPEN, tegen de prijs van 82.500 EUR
- de kandidaat-koper licht op 9 september 2009 de aankoopoptie;
- bij gebreke aan medewerking van de kandidaat-verkoper wordt de notariële verkoopakte echter niet verleden;
- de kandidaat-koper laat gelden dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen naar aanleiding van het lichten van de aankoopoptie en dat die overeenkomst, ingevolge de wanprestatie van de kandidaat-verkoper, van rechtswege ontbonden is ten laste van de kandidaat-verkoper en dat hem een schadevergoeding toekomt ten bedrage van 10% van de verkoopprijs.

3. De Rechtbank van Eerste Aanleg oordeelde op 10 mei 2011 dat de verkoop/aankoopbelofte met betrekking tot het dakappartement nietig is omwille van het niet-opnemen van de stedenbouwkundige informatie zoals bedoeld in artikel 141 DRO. 

De kandidaat-verkoper was bijgevolg niet verplicht om de notariële verkoopakte te verlijden naar aanleiding van het lichten van de aankoopoptie. De kandidaat-koper kon dus ook geen ontbinding met schadevergoeding ten laste van de kandidaat-verkoper eisen.

4. Tegen dit vonnis werd door de kandidaat-koper hoger beroep ingesteld.

5. Het Hof van Beroep te ANTWERPEN oordeelde daarop in het arrest van 13 oktober 2013 dat, niet de verkoop/aankoopbelofte, maar wel de koop-verkoop van het onroerende goed die tot stand komt naar aanleiding van het lichten van de aankoopoptie nietig is. 

Het Hof verwijst daarbij naar artikel 141 DRO dat van openbare orde is en dat vereist dat elke onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister moet overnemen.

Dit was in het voorliggend geval niet opgenomen in de verkoop/aankoopbelofte en dus ook niet in de koop-verkoop die door de lichting van de aankoopoptie tot stand zou zijn gekomen. 

6. In dit kader aanvaardt het Hof niet dat de koop-verkoop slechts tot stand komt bij het verlijden van de notariële verkoopakte en dit ondanks de gebruikelijke clausule: "De VERKOOP zelf komt pas tot stand door het verlijden van de AUTHENTIEKE AKTE

Partijen zijn, in afwijking van het gemeen recht, uitdrukkelijk overeengekomen dat de verkoop zelf pas tot stand komt door en op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte vaststellende die verkoop, zodat zij van deze verkoop een plechtig contract hebben gemaakt. Zolang de authentieke akte niet werd verleden, bestaat er dus nog geen verkoop maar enkel een verbintenis tot verkopen en/of een verbintenis tot kopen".

Het Hof meent dat die clausule in strijd is met het DRO.

7. Het is dan ook aan te bevelen om in aankoop- en/of verkoopopties de stedenbouwkundige informatie bedoeld in artikel 141 DRO op te nemen. Dit geldt ook voor de andere inzake koop-verkoop van onroerend goed verplichte vermeldingen inzake bodem, overstromingsgevoeligheid, e.d.

8. In het arrest is aan te stippen dat het Hof van Beroep wel de positie heeft geaccepteerd dat de wederzijdse aankoop/verkoopbelofte zelf geen koop-verkoop is. Vandaar dat het Hof de aankoop/verkoopbelofte die de kandidaat-verkoper en de kandidaat-koper op 4 mei 2009 sloten niet vernietigde. 

Fiscaal is dit van belang omdat de aankoop/verkoopbelofte dus geen aanleiding geeft tot heffing van registratierechten.

Dit neemt echter niet weg dat, in geval van wederzijdse verkoop/aankoopbelofte, de koop-verkoop in principe tot stand komt door het lichten van één van de opties, zonder dat daartoe een hernieuwde wilsuiting van de belover vereist is. 

Stijn DECLOEDT