Vrijwaringsbeding voor verborgen gebreken niet zonder meer geldig in geval van een professionele verkoper

Conform artikel 1643 Burgerlijk Wetboek is de verkoper verplicht om in te staan voor verborgen gebreken, zelfs als hij deze niet kent, tenzij de verkoper bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring gehouden zal zijn.


Vaak worden er dan ook vrijwaringsbedingen voor verborgen gebreken (1641 BW e.v.) opgenomen in onderhandse en notariële verkoopakten.

Wanneer er echter sprake is van een professionele verkoper, zijnde een verkoper die over de nodige vakkennis beschikt van het goed dat hij verkoopt, geldt er een vermoeden van kwade trouw, waardoor de uitwerking van het exoneratiebeding wordt belemmerd. Professionele verkopers worden immers verondersteld het goed te kennen die ze verkopen.

Of er al dan niet sprake is van een professionele verkoper, moet geval per geval onderzocht worden. Het is immers niet omdat bijvoorbeeld een projectontwikkelaar-aannemer verschillende bouwmaterialen heeft laten oprichten door een derde, dat die ook voor de gebreken aan deze bouwmaterialen aansprakelijk zal zijn als professioneel verkoper van het onroerend goed. Daarnaast kan ook de omvangrijkere onderzoeksplicht van een eventuele professionele koper aangehaald worden als argument.


Daar het in de relatie tussen de “gewone” verkoper en koper aan de koper is om aan te tonen dat het verkochte goed een verborgen gebrek betreft, is het in geval van een professionele verkoper aan de verkoper om het vermoeden van kennis te weerleggen, vooraleer het beding van niet-vrijwaring uitwerking zal verkrijgen. Dit kan hij doen door aan te tonen dat er sprake is van een onoverwinnelijke onwetendheid hetzij onnaspeurbaarheid van het verborgen gebrek.


Dieter BEAUSAERT