Wetgeving voor pop-ups “ontpopt” zich

In veel steden kan men er niet meer naast kijken en rijzen de “pop-up“ winkels als paddenstoelen uit de grond. Recent heeft de Vlaamse decreetgever een juridisch kader geboden voor deze tijdelijke uitbatingen op het grondgebied van het Vlaamse Gewest en zal men het moeten onderscheiden van de gemeenrechtelijke huur, de woninghuur, de handelshuur en de pacht.

Het toepassingsgebied van het decreet strekt zich uit tot “de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die uitdrukkelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar.  Indien aan deze 5 voorwaarden is voldaan, zal de het decreet van huur van korte duur van handel en ambacht van toepassing zijn. Deze overeenkomsten worden nu definitief onttrokken aan het toepassingsgebied van de Handelshuurwet (zie nieuw artikel 2, 1° van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis, van het Burgerlijk Wetboek).

De duur van deze verkorte handelshuur mag niet langer zijn dan 1 jaar. De overeenkomst eindigt van rechtswege op de overeengekomen einddatum, zonder dat opzegging vereist is. Een verlenging is mogelijk, zonder dat men recht heeft op een huurhernieuwing. De totale duur van eventuele opeenvolgende verlengingen mag niet meer dan 1 jaar bedragen. Indien hieraan niet voldaan is, zal de Handelshuurwet van toepassing zijn en dit te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. Dit brengt met zich mee dat deze overeenkomst dan geacht wordt aangegaan te zijn voor een duur van 9 jaren.

Aangaande de huurprijs wordt bepaald dat de belastingen die van toepassing zijn op het onroerend goed, geacht worden daarin begrepen te zijn. Van deze regel kan evenwel afgeweken worden. De kosten van de nutsvoorzieningen vallen daarentegen steeds volledig ten laste van de huurder en kunnen met alle middelen bewezen worden.

Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, heeft de huurder het recht aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming. Echter mogen de kosten een jaar huur niet te boven gaan. Bovendien mag de huurder noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang brengen en moet de verhuurder voor de aanvang van de werken daarvan schriftelijk in kennis gesteld worden. Is aan een van deze drie voorwaarden niet voldaan, kan de verhuurder de werken laten stilleggen. Tevens kan de verhuurder zowel voor als tijdens de werken eisen dat de huurder een aansprakelijkheidsverzekering aangaat.

Overdracht van huur en onderhuur worden door het decreet niet toegestaan. Indien het verhuurde goed vervreemd wordt, moet de overnemer de overeenkomst naleven mits deze geregistreerd werd.

De territoriale en materiële bevoegdheid worden gelegd bij de vrederechter van de plaats waar het voornaamste onroerend goed gelegen is of van de plaats van het goed met het hoogste kadastraal inkomen, wanneer het verscheidene afzonderlijke onroerende goederen betreft. Het is voor de eiser niet mogelijk om een andersluidend beding op te nemen in de overeenkomst voor het ontstaan van enig geschil. Alle gewezen vonnissen van de vrederechter zijn vatbaar voor hoger beroep en zijn uitvoerbaar bij voorraad.

De inwerkingtreding wordt bepaald  op de eerste dag van de tweede maand, volgend op de dag van de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad. Gezien het decreet eind juli werd bekend gemaakt, zal het inwerking treden op 1 september 2016. Daarnaast bepaalt het decreet ook dat het niet van toepassing is op lopende overeenkomsten. De nieuwe regeling zal dus van toepassing zijn op de betrokken overeenkomsten die vanaf 1 september 2016 worden afgesloten.

Alexander VERMEIRE